Comprar un piso siempre ha sido una de las alternativas de inversión más populares, especialmente en nuestro país. A pesar de la crisis inmobiliaria que se inició en 2008 y duró varios años, una gran parte de la población continúa creyendo que un piso es la mejor inversión, porque los precios siempre suben.
Una de las razones por la que esta creencia se encuentra tan arraigada es que nuestro cerebro tiende a favorecer aquello que resulta familiar. Un piso es algo que podemos ver, tocar y usar en nuestro día a día, mientras que un activo financiero es algo más etéreo. Un piso es más fácil de entender, y eso hace que nos sintamos más atraídos por ese tipo de inversión.
Pero eso no quiere decir que la rentabilidad de los activos inmobiliarios sea superior a la de los activos financieros. La inversión inmobiliaria es, por definición, poco diversificada (salvo que seas una gran empresa con cientos de propiedades): Compras un piso concreto, en una zona concreta, con un desarrollo urbanístico concreto y una necesidad de mantenimiento concreta. Y por tanto estás más expuesto a acontecimientos impredecibles que si inviertes en varios activos descorrelacionados entre sí.
Pero claro, un piso es una inversión poco líquida. No ves los precios de mercado de tu piso todos los días. Y eso provoca la sensación de que es una inversión mucho más estable de lo que es en realidad.
Sin embargo, no cabe duda de que la inversión inmobiliaria es una alternativa muy interesante. Entre otras cosas, porque puedes apalancarla con una hipoteca. Y los términos de las hipotecas son particularmente atractivos en este momento, si bien es cierto que los bancos han empezado a ajustarlos en los últimos meses.
Todo esto está muy bien. Pero se queda un poco en el aire. Muchas personas, cuando compran un piso, no saben cómo incluir todos esos elementos a su análisis de rentabilidad. Hay un coste inicial en el momento de la compra, unos costes recurrentes cada año, una hipoteca con unos intereses y una devolución de principal cada año, un piso que oscila en precio con el tiempo, impuestos, etcétera, etcétera.
¿Cómo demonios incorporamos todo esto a nuestro análisis para calcular la rentabilidad esperada de una inversión en un piso?
Vamos a verlo.
Análisis de rentabilidad de la compra de un piso
Un piso no es algo diferente a cualquier proyecto de inversión en el que hay desembolsos y cobros en diferentes momentos de tiempo. Por tanto, lo que tenemos que hacer es utilizar herramientas de análisis que tengan el impacto del tiempo en mente, como el VAN y la TIR.
En el momento de la inversión, tenemos los siguientes pagos de nuestro bolsillo:
- La parte que no cubre la hipoteca de la compra del piso
- Los costes de la operación
Durante la vida de la inversión tenemos los siguientes cobros y pagos:
- Ingresos de alquiler, si alquilamos el piso a un tercero
- Cuota de la hipoteca (intereses y principal)
- Impuestos (IBI, impacto en IRPF, etcétera)
- Mantenimiento (mobiliario, reparaciones, remodelaciones, gastos de comunidad, etcétera)
Al final de la inversión tenemos los siguientes cobros y pagos:
- Precio de venta de la vivienda (para lo que tendremos que hacer una hipótesis de cuánto se revaloriza la vivienda cada año)
- Impuesto de plusvalía (por el beneficio obtenido) y otros gastos de venta
Y ahora, lo único que tenemos que hacer es poner todo eso en Excel y calcular el VAN y la TIR.
Para calcular el VAN, necesitaremos asumir una tasa de descuento para traer los cash flows futuros al presente. Si no quieres complicarte la vida, asume una tasa equivalente a la tasa de inflación normalizada, en torno al 2.5-3%.
Si el VAN que obtienes es superior a 0, eso significaría que, desde un punto de vista estrictamente financiero, la inversión no es mala, porque estás creando valor.
Calcular la TIR es más sencillo, porque la fórmula te da directamente la rentabilidad anual media de tu inversión.
Consideraciones finales
Bueno, ya has calculado la rentabilidad de tu inversión. Hecho, ¿no?
Aún no.
Falta algo.
Tienes que considerar el coste de oportunidad. A qué estarías renunciando si inviertes tu dinero en ese piso, en lugar de invertirlo en otros sitios.
Y eso significa que tienes que comparar el VAN y la TIR de la inversión en el piso con el VAN y la TIR de otras posibles inversiones que tengas a tu alcance. Es una información que debes tener muy en cuenta, porque no puedes invertir en todo y tu objetivo es optimizar cómo asignas tus ahorros entre todas las posibles opciones.
Una vez hagas esa comparación, entran en juego otras consideraciones que no son estrictamente financieras, pero sí importantes, como las siguientes:
- Cómo de bien diversificada estaría tu cartera de inversión si compras ese piso
- Cómo se vería impactada tu calidad de vida
- Cuál es el grado de molestia que esa inversión acarrea
- Cómo se vería impactada tu tranquilidad mental
- Etcétera, etcétera.
Con todo eso sobre la mesa, ya estarías en disposición de tomar la decisión considerando todos los factores relevantes.
¡Dale bola, Moneytimer!
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Moni 
