La hipoteca y su poder de apalancamiento

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¡Hola Moneytimer!

Hoy vamos a seguir hablando de la inversión en vivienda y refinando la comprensión de algunos de los puntos que comentamos en este post: La vivienda: hipoteca, riesgo y retorno.

Para empezar, voy a ilustrar la idea del apalancamiento que mencionábamos en ese post con un sencillo ejemplo numérico. Seguro que el mensaje llega mucho mejor que si te suelto un rollo teórico.

Vamos al lío.

La hipoteca y el retorno

Imaginemos que nos hemos decidido a tirar la casa por la ventana y hemos comprado nuestra preciada vivienda.

Imaginemos también que tenemos una expectativa de rentabilidad de nuestra inversión del 3.5% durante el próximo año, gracias a la revalorización esperada de la propiedad.

Pero claro, esa revalorización no es segura. Puede suceder, o puede que no.

Por un lado, si la economía va bien y tenemos suerte, la vivienda probablemente se revalorizará. Sin embargo, si la economía va peor de lo previsto y tenemos mala suerte, la casa probablemente bajará de precio.

Supongamos, para simplificar, que hay sólo dos escenarios posibles e igualmente probables. El positivo, en el que la revalorización es del 16%, y el negativo, en el que la pérdida (o devaluación) es del 9%.

La media de ambas rentabilidades en esos escenarios (16% y -9%), si te fijas, es el 3.5% de rentabilidad esperada que hemos indicado antes. Hacemos la media porque hemos dicho que ambos escenarios, ganancia y pérdida, son igualmente probables (ambos tienen una probabilidad del 50%).

Con estas cifras, si la vivienda nos costó 100.000 euros:

  • En el escenario positivo ganaremos 16.000 euros (+16%)
  • En el negativo perderemos 9.000 euros (-9%)

La media de esos dos números es una ganancia de 3.500 euros (+3.5%):

  • +16.000 * 0.5 (50% de probabilidad de que suceda este escenario) = +8.000
  • -9.000 * 0.5 (50% de probabilidad de que suceda este escenario) = – 4.500
  • +7.500 – 4.500 = 3.500

La hipoteca y el apalancamiento

Ahora, ¿qué pasaría si comprásemos la misma vivienda con una hipoteca del 90%? Es decir, el banco pone 90.000 euros y nosotros 10.000 euros.

En este caso, ¿cuál sería nuestra rentabilidad esperada?

  • Por un lado, tenemos la rentabilidad media esperada del 3.5% (3.500 euros) por la revalorización esperada de la propiedad.
  • Pero también tenemos el coste de los intereses de la hipoteca. Supongamos que son 1.500 euros en ese año.

Es decir, tenemos un resultado neto de 2.000 euros (3.500 – 1.500).

Sin embargo, son 2.000 euros en el contexto de haber puesto solamente 10.000 euros de nuestro bolsillo. Por tanto, hemos obtenido una rentabilidad del 20% anual. Éste es el efecto del apalancamiento en la rentabilidad.

¿A que mola?

Pero ojo, que falta algo que debes considerar.

La hipoteca y el riesgo

El problema es que esta rentabilidad esperada adicional que obtendrías gracias al apalancamiento, viene acompañada de un incremento de riesgo. En el escenario negativo, la propiedad se devaluaría un 9% y perderíamos 9.000 euros (además de los 1.500 euros de intereses de la hipoteca), es decir un total de 10.500 euros. O sea, perderíamos más del 100% de los 10.000 euros que hemos invertido inicialmente.

Ups.

En el escenario positivo de 16% de rentabilidad esperada, ganaríamos 16.000 euros, menos los 1.500 euros de intereses, es decir 14.500 euros. O lo que es lo mismo, un 145% de retorno sobre los 10.000 euros que pusimos de nuestro bolsillo.

En resumen, si utilizamos apalancamiento, la rentabilidad media de ambos escenarios (positivo y negativo) sería del 20%, mucho más alta que el 3.5% de rentabilidad que obtendríamos sin hipoteca, pero con mucho más riesgo.

Y es que alta rentabilidad viene siempre acompañada de alto riesgo. No hay vuelta de hoja. El que te diga que no, miente o no tiene ni pajolera idea de lo que está hablando.

Como ya dije en el otro post, la compra de vivienda no es categóricamente una decisión buena o mala. Tiene pros y contras y es una decisión muy personal.

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